Der Begriff „ Instandsetzung" bezeichnet durchzuführende Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand von Gebäuden, Geräten oder Bauteilen wiederherstellen. Gleichzeitig wird die Funktionalität der Objekte reaktiviert. Instandsetzungen umfassen keine Modifikationen an den einzelnen Elementen, die primär auf eine dauerhafte Optimierung bzw. Verbesserung abzielen. Instandsetzungsmaßnahmen sind zum Zwecke der künftigen Werterhaltung des Objektes verbindlich festzulegen. 

Grundsätzlich ist der Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet anstehende Maßnahmen zur Instandsetzung im Vorfeld der Arbeiten anzukündigen. Prinzipiell obliegt dem Mieter keine Möglichkeit Widerspruch gegen die Instandsetzungsmaßnahmen einzulegen. Demnach sind die diesbezüglichen Arbeiten einvernehmlich zu dulden.   

Sind die Arbeiten mit verhältnismäßig unerheblichen Auswirkungen verknüpft, ist die Ankündigungspflicht des Vermieters hinfällig. Die Kosten für die Arbeiten sind ausschließlich von dem Vermieter zu tragen. Allerdings ermöglichen spezifische Ausgestaltungen von Mietverträgen, dass der Vermieter auf Grundlage von mietvertraglichen Vereinbarungen die Kosten für die Instandsetzung anteilig oder vollständig auf den Mieter umlegen kann. Demnach regeln Mietverträge oftmals, dass Mieter Kosten für anfallende Kleinreparaturen aufzubringen haben.   

Die Bezeichnung „ Kleinreparaturen" ist aus dem Kostenmietrecht übernommen. Das Kostenmietrecht findet überwiegend Anwendung bei preisgebundenen und öffentlich subventionierten Wohnungen. Ergänzend wird der Begriff oftmals in Verbindung mit preisfreien Immobilien gebraucht. Laut § 28 Abs. 3 der zweiten Berechnungsverordnung sind Kleinreparaturen mit der Beseitigung relativ kleiner Schäden gleichzusetzen. 

Zugehörige Klauseln des Mietvertrages müssen einen determinierten Höchstbetrag für die einzelnen Arbeiten zur Instandsetzung sowie einen Jahreshöchstbetrag wiedergeben. Fehlen diese Angaben im Mietvertrag, können die Forderungen des Vermieters zur Kostenübernahme als hinfällig betrachtet werden. Eine mangelhafte Ausgestaltung des Vertrages verwirkt somit die Ansprüche des Vermieters und lässt die Forderungen unwirksam werden. 

Zusätzlich müssen die möglichen Kleinreparaturen auf Areale der Mietwohnung beschränkt sein, auf die Mieter objektiv häufig zugreifen. Dazu zählen etwa Gegenstände zur Installation von Elektrizität, Wasser, Gas, Heiz- bzw. Kocheinrichtungen, Fenster- bzw. Türverschlüsse und Vorrichtungen von Fensterläden, die zum Verschluss dienen. Vorrichtungen, die verhältnismäßig selten dem direkten Zugriff ausgesetzt sind, sind von den Regelungen zur Kostenübernahme für Instandsetzungen ausgenommen. Eventuell erforderlich werdende Kleinreparaturen an Beleuchtungskörpern, Heizthermen und Füllventilen von WC-Anlagen, kann der Vermieter deshalb nicht als Kleinreparaturen ausweisen.   

Der zulässige Höchstbetrag für einzelne Kleinreparaturen ist auf rechtlicher Grundlage auf eine Summe von bis zu maximal 110 Euro beschränkt. Liegen die anfallenden Kosten über dieser verbindlich geltenden Höchstgrenze, muss der Vermieter die Instandsetzungsarbeiten vollumfänglich zahlen. Als Jahreshöchstgrenze tolerieren Gerichte eine Summe, die 6 bis 8 % der jeweiligen Jahresmiete entspricht. Die jährlich entstehenden Kosten dürfen generell nicht den Satz einer Monatsmiete überschreiten. Ob die Jahreskaltmiete oder die Jahresbruttokaltmiete als Richtwerte für die Berechnung herangezogen werden, ist per aktueller Rechtsprechung nicht eindeutig definiert. Zusätzlich sind sogenannte „ Vornahmeklauseln" als unhaltbar einzustufen. Dies sind Formularklauseln, die Mieter vermeintlich dazu anhalten Instandsetzungsarbeiten eigenständig auszuführen bzw. Aufträge für die diesbezüglichen Arbeiten zu erteilen.